Vendre une maison en 2023 ne se fait plus comme avant. Entre l’audit énergétique obligatoire pour certains biens, les nouvelles mentions à afficher et les diagnostics à jour, la marche à suivre se précise. Ce guide vous explique, pas à pas, la nouvelle loi pour vendre une maison en 2023, ses impacts concrets et la meilleure façon de rester en règle tout en préservant votre prix de vente.
💡 À retenir
- 85% des maisons anciennes concernées par la réforme DPE
- Statistiques sur l’impact de la loi sur le marché immobilier
- Exemples de passoires thermiques et leurs conséquences
Les principaux changements de la loi
La nouvelle loi pour vendre une maison en 2023 met l’accent sur la transparence énergétique et l’information de l’acheteur dès la première visite. Elle ne bloque pas la vente des logements énergivores, mais impose des documents supplémentaires et des mentions obligatoires dans les annonces.
Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) devient un pivot de la transaction, aux côtés d’un audit énergétique imposé à certaines maisons. Ces exigences s’ajoutent au dossier de diagnostics techniques déjà connu, avec des règles de présentation et de validité renforcées.
Qu’est-ce qui change en 2023 ?
Plusieurs nouveautés structurent la vente d’une maison, notamment pour les logements qualifiés de passoires thermiques (classes F et G au DPE) :
- Audit énergétique obligatoire pour la vente des maisons et immeubles en monopropriété classés F ou G. Le rapport propose des scénarios de travaux chiffrés et échelonnés. Les travaux ne sont pas obligatoires pour vendre, mais l’audit doit être remis.
- DPE opposable et plus visible. L’annonce doit afficher la classe énergie, l’étiquette climat et l’estimation des dépenses annuelles d’énergie.
- Information dès la première visite. L’audit énergétique (si requis) et l’état des risques (ERP) doivent être consultables par l’acheteur avant la promesse.
- Validité des DPE précisée. Les DPE réalisés avant la réforme de 2021 ont une durée de validité réduite. Un DPE trop ancien peut ne plus être valable au moment de la mise en vente.
Autre point clé de la nouvelle loi pour vendre une maison en 2023: les annonces qui minimisent la consommation ou omettent l’étiquette énergétique exposent le vendeur (ou le professionnel mandaté) à des sanctions.
Quelles sont les obligations des vendeurs ?
Le vendeur doit fournir un DPE valide et, si la maison est classée F ou G, un audit énergétique à présenter dès la première visite et annexer à la promesse de vente. Il doit aussi constituer un dossier de diagnostics techniques complet, informer sur les risques (ERP) lorsque le bien est en zone concernée, et ne pas induire en erreur dans les annonces.
Concrètement, anticipez la commande des diagnostics, vérifiez la date de validité et exigez des professionnels certifiés. En cas de maison F ou G, planifiez l’audit énergétique suffisamment tôt pour ne pas retarder la mise en ligne et les visites.
Comment éviter les pénalités ?
- Affichez correctement la classe DPE et l’estimation de dépenses d’énergie dans l’annonce.
- Présentez l’audit énergétique pour les biens F/G dès la première visite.
- Constituez un dossier complet avec des diagnostics à jour et valides.
- Conservez devis, factures et rapports pour justifier la sincérité des informations.
Le non-respect peut entraîner des amendes administratives pour défaut d’affichage du DPE dans l’annonce, une mise en cause de la responsabilité pour information trompeuse, voire une annulation ou une diminution du prix si l’acheteur démontre un vice d’information. Les amendes pour absence d’informations énergie dans les annonces peuvent atteindre 3 000 € pour un particulier et davantage pour un professionnel.
Impact sur les propriétaires
La nouvelle loi pour vendre une maison en 2023 a deux effets majeurs: plus de documents à préparer et une valorisation qui dépend davantage de la performance énergétique. Les passoires thermiques subissent souvent une décote, car l’acheteur anticipe le coût des travaux et le temps nécessaire pour améliorer le classement.
Les maisons anciennes sont largement concernées par la réforme DPE: environ 85 % d’entre elles entrent dans le périmètre des nouvelles exigences de transparence. Côté marché, 2023 s’est traduite par un net ralentissement des transactions, avec un recul d’environ 20 à 25 % par rapport aux années récentes très dynamiques, ce qui renforce la sélectivité des acheteurs et la sensibilité au DPE.
Dans les zones tendues, la « décote verte » observée par les professionnels varie souvent entre -5 % et -20 % pour les biens classés E à G, selon l’ampleur des travaux à prévoir. A l’inverse, un DPE amélioré ou des travaux récents bien documentés peuvent sécuriser le prix demandé et accélérer la vente.
Exemples concrets
- Maison des années 1970 de 120 m² classée G: l’audit identifie une isolation globale et un changement de chauffage. Budget de travaux estimé à 25 000 à 40 000 € selon les scénarios. L’acheteur négocie 10 à 12 % pour absorber une partie de ce coût.
- Pavillon de 95 m² classé F: le vendeur réalise avant la mise en vente un bouquet « rapide » (isolation des combles, calorifugeage, VMC). Petite amélioration de confort, dossier mieux perçu, visites plus qualifiées, décote limitée.
- Maison ancienne avec assainissement non collectif non conforme: devis de 6 000 à 10 000 €. En le révélant clairement dans le dossier, le vendeur évite un litige et ajuste le prix de façon maîtrisée.
Dans le cadre de la nouvelle loi pour vendre une maison en 2023, présenter un audit clair, des devis réalistes et des factures de travaux récents rassure l’acheteur, limite la négociation et sécurise le calendrier de vente.
Les documents nécessaires
Un dossier solide fait gagner du temps et évite les mauvaises surprises au moment du compromis. Outre le titre de propriété et les documents administratifs habituels, la nouvelle loi pour vendre une maison en 2023 renforce les exigences sur le volet technique et énergétique.
Le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) rassemble notamment:
